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“卖房不卖地”中的房就是小产权房，购买这种房屋有很大风险，一方面根据《物权法》规定，农村土地除法律规定为国家所有的外，属于集体所有，而集体所有的土地只有在被征收为国有后才能上市交易，集体土地的流转受到严格限制，而现在小产权房的政策还不清晰，购买没有产权的房屋很可能得不到法律保护。“小产权房”是现行人们针对“大产权房”相对而言的,是近年来形成的新概念，简单地说，国家颁发国有土地使用权证和房屋所有权证，两证齐全的正规城市商品房叫“大产权房”。而“小产权房”，就是指农民在集体土地上建设的、未有办理或已经办理了房地权属登记的房屋1。简单地说就是农民在其享有使用权的集体土地上所建造的房屋。“小产权房”的特点：要想了解小产权房法律特性必须认知农村宅基地使用权的特点，农村宅基地使用权的基本特点有：一是所有权归村集体；二是使用权主体限定为本村村民；三是权利受到限定，使用权人行使权利具有不完全性，仅仅表现为占有、使用的权利，而没有处分的权利；四是无偿性特征明显；五是社会保障性充分，每户村民均可依照法定的程序分得一份宅基地使用权。从农村宅基地使用权的特征上可以认定“小产权房”的最基本的法律特征---农民（农村）建造的房屋、土地所有权为村集体所有、农民只享有土地使用权、流通被受到一定的限制。《土地管理法》第63条规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让、或者出租用于非农业建设。”第62条第4款规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地，不予批准。”
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